事故物件は特殊清掃を行ってもトラブルになるの？...

故人の部屋の清掃後に家族が住む場合などは、ある程度問題ないかもしれませんが、賃貸物件や売りに出すときなどはトラブルの元になります。
できるだけトラブルを避けるためには最低限特殊清掃を行う必要があります。
今から、このような事故物件の特殊清掃は専門業者へ依頼することでトラブルを軽減できるということについて説明します。

事故物件になるといろいろと問題が発生します。
具体的にどのような問題が起きるのか見てみましょう。

事故物件とは

事故物件とは、一般的に物件の中やマンションの廊下などの共有部分で、過去に居住者が死亡した経歴がある物件です。
不動産取引では、居住者が死亡した物件はその後現れると予想される物件の購入者や借家人に嫌悪感を与えるとされ、告知事項である心理的瑕疵に該当します。
最近までは居住者が死亡した原因や時期によって、心理的瑕疵に該当するか否かは不動産会社の判断に任せられていました。
事故物件であることを貸主側が告知しないで、入居後に事情を知った居住者が、貸主を相手に裁判を起こす事例がたくさんあります。
しかし、令和3年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を作成しました。
法的な縛りではありませんが、今まで不動産会社によって異なっていた事故物件の定義に、一つの基準が定義されたと考えて良いでしょう。
ガイドラインによると、基本的に他殺や自殺などの自然死以外の死亡要因については、3年間の告知義務があります。
原因不明の死因には孤独死なども含まれていて、基本的に早期発見などで発覚する老衰や病死以外は、事故物件に含まれると考えるようになっています。
しかし、自然死の場合であっても、物件に対して特殊清掃を行ったときは、入居希望者に対して告知をしなければいけません。
これは特殊清掃が行われた事実は、買主や借主が契約を締結するかどうかの判断に大きな影響を及ぼすからです。
自然死でも一人暮らしなどで、遺体が長期間放置されると悪臭が発生します。
買主や借主側も、過去に特殊清掃が行われたと知ると、何かあった物件だと気づくため契約をためらうことでしょう。
そのため、部屋をきれいにするときに特殊清掃が行われた場合は、どのような死因でも告知しなければいけません。

事故物件を賃貸に出す

事故物件を賃貸に出すには、まず部屋の状況を把握しなければいけません。
遺体の損傷がほとんど無い、または軽微の場合は遺族に連絡を取って遺体の引き取りをしてもらいます。
次に警察に調査してもらい、事件性が無ければ居住者の荷物について遺族と話し合って引き取ってもらうか、処分するかを決めましょう。
賃貸業務を不動産仲介業者に依頼している場合は、仲介業者に連絡して、事件内容や状況について伝えなければいけません。
事故物件を賃貸に出すときには、以前よりも賃料を下げなければいけないケースがよくあります。
事故物件は事故が起きた事実があると、買主や借主が契約を避ける傾向があるので、相場通りに価格を設定しても契約は難しくなります。
そこで、物件価格を下げて少しでも契約してもらう確率を上げるために価格を下げています。
物件の減価率は事故の内容などによって変わりますが、ほとんどのケースで元の価格の1割～5割ほど下がります。
しかし、それだけ価格を下げても事故物件の契約を避ける人が多く、早期に次の買主や借主を見つけるのは難しいでしょう。

事故物件の特殊清掃をする場合、必ず特殊清掃業者へ依頼しましょう。
そうすることで清掃後のトラブル予防につながります。

特殊清掃は特殊清掃業者へ依頼

家族と一緒に住んでいるときは、家族の誰かが遺体をすぐに発見するので、簡易的な清掃を行うだけで貸し出せます。
しかし、一人暮らしの場合は遺体の発見が遅れることがよくあります。
夏の暑い時期では遺体の腐敗が急速に進むので、遺体から発生する悪臭や害虫、体液などが部屋中に充満します。
周辺地域に悪臭が漂った場合などは、近隣住人が異変に気付いて警察などに連絡するケースもあります。
長期間放置されたことで遺体の損傷が酷い場合は、そのまま賃貸で物件を貸し出すことはできません。
そこで事故物件の清掃を主とする特殊清掃業者に依頼して、物件を綺麗にしてもらわなければいけません。

特殊清掃を行う
特殊清掃業者は死後、長期間経っている遺体現場や自殺や他殺など、遺体及び室内が普通とは違う状況の現場において清掃を行う業者のことです。
特殊清掃や特別清掃と呼ばれていて、血液や人の体液など普通では清掃することが難しい汚れや悪臭などを綺麗に清掃して、事故物件の原状回復に勤めます。
現場の状況次第では大掛かりな工事を行わなければいけないため、幅広い知識を必要とする業者と言えるでしょう。
日本では年間3千人を超える孤独死が発生していますが、そんな現場でも特殊清掃業者は活躍していて、事故物件を清掃する専門業者という位置づけです。
しかし、特殊清掃業以外にも、ゴミ屋敷の清掃なども行ってくれる業者もいて、必ずしも事故物件だけに対応しているわけではありません。

特殊清掃の作業内容
事故物件の清掃を行う特殊清掃業者ですが、具体的にどのような作業を行ってくれるのでしょうか。
長期間放置された遺体は腐敗が始まり、体液が床や壁に染み出て、遺体自身も悪臭を放ちます。
この汚れや悪臭は市販品の清掃道具では完全に消せないため、専用の道具を使う必要があります。
特に床や壁に発生したシミは完全に取り除くのは難しいので、床などの張替えなどを行うことも多いです。
遺体から発生する悪臭や害虫は室内だけではなく、室外に影響を及ぼすことがあるので、即座に取り除かなければ近隣住人へ迷惑をかけます。
遺体によって発生した害虫は有害なウィルスを持っている恐れがあるので、一般人が対処するのには危険が伴います。
そこで特殊清掃業者は専用の害虫駆除道具を使って、迅速に悪臭や害虫の駆除を行います。
そして、特殊清掃業者の仕事はただ部屋を綺麗にするだけではありません。
業務の中には遺品整理もできる業者もあり、遺族と事前に話し合って、残すものと処分するものを分けていくこともできます。
もし、業者に物品を触らせることに抵抗がある人は、遺品整理士の資格を持っている人が勤めている業者に依頼するといいでしょう。
遺品整理士は、遺品整理に関する専門知識を持っていると認められた人なので、親切丁寧に遺品を取り扱ってくれます。

特殊清掃にかかる費用

特殊清掃にかかる費用は、部屋の大きさや状況で派遣される従業員の数や、清掃や消臭がどのくらい必要なのかによって大きく変わります。
汚れの箇所が畳まで及んでいる場合は、畳の張替えも必要なため料金もよい高くなるでしょう。

３社の見積もりを比較
３社に見積もってもらったときの料金を見てみましょう。
1Kの場合A社は70,000円～、B社は75,300円～180,000円となり、1DKの場合A社は70,000円～、B社は75,300円～180,000円となり、1LDKの場合A社は95,000円～、B社は要相談となり、2DKの場合A社は110,000円～、B社は要相談となり、2LDKの場合A社は130,000円～、B社は98,000円～225,000円となり、3DKの場合A社は150,000円～、B社は要相談となり、3LDKの場合A社は180,000円～、B社は要相談となりました。
これらはあくまでも目安で、汚れの除去や消毒剤の散布が別途料金となっているケースが多いです。
遺品整理や部屋の原状回復を依頼する際も別途見積もりを行うため、実際は前述の料金よりも高額になることが多いでしょう。
特殊清掃業者の料金は地域差もあり、一概に相場というものがあるわけではありません。
そのため、特殊清掃業者に依頼してみたら予想よりも高額になったと感じる人も多く、気になる方は事前に地域の特殊清掃業者に問い合わせしたほうがいいでしょう。

事故物件を清掃し、原状回復を行う清掃業者ですが、清掃業者に依頼する必要性は何でしょうか。
もちろん、事故が発生して遺体が無くなっても、事故状況によってはそのまま住めるような状況ではないので、今からの貸し出しのことを考えて特殊清掃を依頼する人が多いでしょう。
しかし、特殊清掃業者に依頼することで得られるメリットはそれだけでは終わりません。
事故物件に特殊清掃業者を入れるメリットを紹介します。

近隣から苦情対策

特殊清掃を行わずに事故物件をそのまま放置すると、発生した悪臭や害虫によって近隣住人に被害が及ぶ恐れがあります。
そうなると近隣住人から嫌悪されてしまって、貸主や管理している不動産会社に苦情が入ることもあります。
苦情が入ったままの状態で物件の賃貸や売買を進めたとしても、近隣住人から嫌悪されている物件に住みたいと考える人は少ないでしょう。
仮に契約できても、借主が住んでいる物件の影響で、近隣住人と上手く付き合いが出来なくなって、すぐ退去してしまう可能性もあります。
また、特殊清掃を入れなかったことが原因で退去したときは、入居者から訴訟を起こされる可能性もあります。
このように貸主のみならず、入居者が隣住人との関係性の悪化を避けるには、特殊清掃は必要です。

事故の悪いイメージを払拭するため

自殺や他殺が起きた事故物件のイメージは簡単には払拭できません。
特に大きな事件が起きた物件は近隣住人だけではなく、遠方の人にも物件の所在が知られることもあるので、事故物件というマイナスイメージが長期間持たれます。
そのような状況で物件を放置すると、事故のイメージから一般の人からは契約を避けられてしまいます。
しかし、特殊清掃を行って物件自体を綺麗に回復させれば、マイナスイメージを払拭させることもできます。
事故物件と聞くと物件自体の悪いイメージしかありませんが、内装などを綺麗に原状回復することで、事故が起きたとは思えないくらい綺麗な物件に復元出来ます。
また、賃料や売却価格を安く設定することで、綺麗な物件を安価で契約出来るというプラスの要素が出てきます。
それでも事故物件だけは絶対に住みたくないと思っている人が多いのも事実で、マイナスイメージを全て払拭することは難しいです。
それでも特殊清掃を依頼することで得られるプラスの要素を考慮するのなら、多少出費が発生しても物件を綺麗にしたほうが貸主と物件の購入者や借主双方にとっても良いことです。

汚れや匂いを取るため

遺体によって発生する汚れや悪臭は、時間が経てば経つほど室内の床と壁に染みついてしまいます。
床などに汚れや悪臭が染みつくと、いかに特殊清掃員でも完全に綺麗にすることは難しいので、床材や壁紙の張替えなどの工事を行う必要があります。
染みつき具合によっては壁紙の下地にまで臭いが染みついてしまい、壁紙の交換に加えて下地の脱臭を行わなければいけなくなります。
事故物件の汚れや悪臭を放置したままでは、居住者を募集しても契約してくれる人はきっと現れません。
居住者に気持ちよく住んでもらうためには、汚れや悪臭が染みつく前に事故を把握したらすぐに特殊清掃業者に依頼して、物件を綺麗にしてもらいましょう。

特殊清掃業者は全国に5千社以上あり、近年急激に増えている業界です。
会社のホームページで清掃に関する料金体系や、仕事の内容を公表している業者も多いのですが、料金の安さだけで業者を決めると仕事内容に不満が残るなど、業者選びに失敗する可能性が高くなります。
そこで、特殊清掃業者を選ぶときに抑えておきたいポイントについて説明します。

業者は解体工事業登録が行われている？

事故物件の状況次第では、建物を躯体だけの状態まで戻さなければ、汚れや悪臭の問題を解決できないことがあります。
しかし、解体工事業登録を行っていない特殊清掃業者の場合は建物を解体することは出来ないので、特殊清掃業者の他に解体業者に依頼すしなければいけません。
特殊清掃業者の中には、付き合いのある解体業者を依頼してくれるケースもありますが、自分で解体業者を探す必要が出てくるケースもあるかもしれません。
自分で解体業者を探すのは手間がかかりますが、特殊清掃業者の中には解体工事業登録を行っている業者もたくさんいます。
現場の状況が酷い場合は、最初から解体工事業登録を行っている業者に依頼すると特殊清掃と建物の解体両方に対応してくれるので、別途、解体業者に依頼する必要はありません。
他にも原状回復を依頼するときも、建物の構造にまで手を加える場合は解体工事業登録を行っている業者に依頼したほうがいいでしょう。
建物の構造に変化を加える工事は、登録を行っていない業者には出来ないので、事前に会社のホームページなどで解体工事業登録を行っている業者か否かを調べて業者を選びましょう。

依頼先業者は一般廃棄物処理の許可を持っている？

特殊清掃と同時に遺品整理も依頼するときは、一般廃棄物処理の許可を得ている業者に依頼しましょう。
遺品の中には遺族に引き取ってもらう物品以外にも、ゴミ処理が必要な物品もたくさん出てきます。
物品をゴミとして廃棄するためには、一般廃棄物処理業者に依頼するしか方法はありません。
特殊清掃業者の中には一般廃棄物処理業者と提携しているところもあるが、自社で許可を得て廃棄してくれる業者もあります。
特殊清掃業者が下請けの一般廃棄物処理業者に依頼するよりも、自社で廃棄してくれた方が料金も安くなりやすく、物件の清掃をしてくれた業者に任せられるという安心感も得られるメリットがあります。
しかし、一般廃棄物処理の許可を受けている特殊清掃業者は数が少ないため、もし探しても見つからない場合は、一般廃棄物処理業者と提携している会社を探すのも方法でしょう。

依頼先業者は実績が豊富か？

特殊清掃業界は近年急拡大していて、新規参入した業者はたくさんいます。
新規参入したばかりの業者は実績も少なく、キチンとしたノウハウが無い可能性もあります。
実績が少ないということは、従業員の技術不足や知識不足が招いてしまう仕事のミスが起こりやすいことでもあるため、特殊清掃を依頼する際はできるだけ実績がある業者に依頼しましょう。
業者の実績についてはホームページなどに記載されていることが多く、その業者がどのような案件を担当してきたのかが一目で分かります。
他にも会社の設立年や、会社の従業員の規模などを会社概要欄で見ることも実績調査においても重要なポイントです。

料金ははっきりしているか？

ホームページなどに清掃費用に関する料金を載せている会社も多いのですが、なかには曖昧な表記で料金をぼかしている会社もいます。
特に料金提示で要相談となっている場合は、実際に見積もりをしてもらうまで料金の目安が分からないので、予算立ても難しくなるでしょう。
また、特殊清掃においての相場が分からない人も多く、不当に高額な料金を提示してくる業者もいる可能性があります。
業者選びのときに予算内に収めることを前提に考えるのであれば、しっかりした料金提示がされている会社にしましょう。
料金提示の仕方は業者ごとに異なり、部屋の構造で料金を決めている業者や1㎡あたりで料金を決めている業者などもいます。
その中から実績などを考慮して見積もりをしてもらうといいでしょう。
見積もりだけなら無料で行っている業者も多いので、無料で見積もりをしてもらうことが出来ます。

資格取得者がいるか？

特殊清掃士とは正式名称を事故現場特殊清掃士と言います。
事故現場特殊清士において専門的な知識を持った人が受験して、認定される専門の資格です。
この資格を持っている人は、特殊清掃においての専門的知識を持っているとみなされるため、現場仕事でも誠実に対応してくれます。
特殊清掃士が在籍しているかどうかはホームページに載せられている情報を見る以外にも、見積もり時などに担当者に聞いてみると答えてくれます。
もちろん、特殊清掃士が少ない業者だから仕事内容が悪いということは無いでしょう。
しかし、専門知識を持った人材が数多くいることは、それだけ優秀な人が集まっている会社だという目安にもなるので、特殊清掃士の資格を持っている人材がいる業者に依頼することで心理的な安心感を得られます。

特殊清掃の作業工程ははっきり教えてくれるか？

料金の見積もりが提示されたときに、作業工程についても細かく聞いておきましょう。
物件の内外でどのような作業を行うのか、一つの作業にどのくらいの料金がかかるのかを知ることで、見積内容について深く知ることが出来るでしょう。
例えば特殊清掃の現場で行われることが多い消毒ですが、消毒場所によっては近隣住人に迷惑をかけるかもしれません。
そこで消毒のときにはどのような形で行うのかを知ることで、不安の種の一つを解消することが出来ます。
業者もプロなので近隣に対しては最大限の配慮をして作業を行うものですが、杜撰な会社も少ないですがいるにはいるため、清掃後に貸主あてに清掃内容について苦情が出る可能性もあります。
そのような事態を防ぐためにも、作業工程について担当者に細かく聞いておきましょう。

特殊清掃が必要な部屋の中でも持ち家ではなく人に貸したり売ったりする部屋などで孤独死などの事故が発生した場合、その後の特殊清掃をプロの業者へ依頼することである程度トラブル予防になるということを詳しく説明してきました。
今後、そのような状況になったときにここの情報をよく読んで何かの役に立ててください。