特殊清掃は相続人の義務！？しなくてよい時とは？...

家族の誰かが亡くなったあとの清掃作業は誰が行わなければいけないのかわからないという方は多いのではないでしょうか。
亡くなった方が賃貸住宅に住んでいるときは特に清掃義務があるのかがわかり難いと思います。
故人には遺産を相続する相続人がいて、相続人がやらなければいけないという義務が発生します。
ただし、何らかの条件で相続人が清掃作業をする必要がないときも出てきます。
今から、故人の残された部屋の特殊清掃作業を誰が行わなければいけないのか法律的な面から見て詳しく紹介します。

一般的に、孤独死があった不動産は、売れない、売れたとしても半値以下になる、近隣から損害賠償請求をされてしまうなど、インターネットやマスコミなどの不正確な情報をもとに、間違った認識を持っている方がたくさんいます。
また、そのような間違った認識をもとに、本来必要がない相続放棄をしたり、必要以上に安く不動産を売却したりしている人もたくさんいます。
次に、孤独死が起きた不動産を売却するときの正しい情報を記載するので参考にしてください。

孤独死が発生した不動産は、普通に売却できる

孤独死が不動産価格に与える影響は、最終的には個別に具体的な諸事情により違います。

近隣から損害賠償の請求をされない

死亡から相当期間（２週間以上）経過してから発見されたケースでは、近隣から臭いに関するクレームがよく出ますが、それが損害賠償請求にまで発展することはありません。
死亡から２か月後に発見されたケースや死亡から４年後に発見されたケースなどでも、特にそのようなトラブルは起きません。
但し、賃貸住宅で死亡した場合は、貸主から一定の現状回復を求められる可能性はあるので注意してください。

孤独死の事実や状況等は、買主に説明すること

孤独死があった事実それ自体については、不動産を売却する上でそれほど大きな問題にはなりません。
しかし、孤独死があった事実を隠して売却した場合は、間違いなく大きな問題で、場合によっては損賠賠償を請求される可能性も出てきます。
逆に、たとえ孤独死があっても、それをきちんと買主に説明し、契約書にも明記した上で売却する場合は、買主も納得の上なので、後日トラブルになることはほとんどありません。
自分に不利益な事実は隠したくなるのが人情ですが、不動産売却においては、不利益な事実は積極的に開示した上で、堂々と価格交渉を行って、できるだけ良い条件で安全に売却することが重要です。

悪質な特殊清掃業者や遺品整理業者に注意

相続人の窮状につけこんで、法外な金額を請求してきたり、室内のものを横領するような悪徳業者による被害が増えています。
大半はまじめな業者ですが、悪質な業者は一部にあります。
特殊清掃を依頼するときには、その会社が信頼できるかどうかをインターネットなどを利用して調査したり、複数業者からの見積りを取って比較するなど、できるだけ多くの情報を集めた上で、慎重に検討しましょう。
どの業者に依頼すればよいかなど、不安な方は業者に確認しましょう。

賃貸の場合、誰が特殊清掃を行わないといけないのかは、基本的に退去時と同じで優先順位があります。
最初は賃貸契約のときの連帯保証人で、ほとんどの賃貸契約のときに、連帯保証人がいるはずです。
その名前を連ねた、連帯保証人が責務を負うことになります。
２番目は法定相続人で連帯保証人がいなかったり、連絡が取れないなどいろいろな理由で資力がない場合、法定相続人がその責務を負います。
しかし、法定相続人には、相続放棄という手段もあり責務を負わないケースもあります。
３番目が所有者で、1・2番目ともにいない場合、連絡が取れない・資力がない・相続放棄の場合は、物件の所有者（オーナー）の責務になります。
稀になりますが、前述以外でも賃借人や買主が行う場合もあります。

本人が生前に死後事務委任契約を締結している特殊な場合を除いて、遺品整理業の依頼は、実際に居住される方が亡くなってから行います。
この場合、実際にどのような方が依頼者になるのか、依頼者となり得る人の居場所をどのように探すのか、という点について説明します。

遺品整理業の依頼者

遺品整理業を行うときには、基本的に遺品の処分も行います。
そして、人（被相続人）が死亡した時点で相続が開始して、被相続人の財産に関する一切の権利義務を相続人が承継することになるので、遺品の所有権等は相続人が承継します。
また、相続人が複数いると、相続財産は共有となります。
この場合、遺産分割手続が行われると、遺品は特定の人物に帰属することとなります。
従って、遺品整理業の依頼者（契約の締結当事者）としては、次の通りとなります。
遺産分割手続が終了している場合、分割手続により遺品の帰属先に指定された者・遺産分割手続が終了していない場合・相続人全員の場合、相続人全員を契約当事者としなければ、遺品整理契約を適法に締結できず、遺品整理業を行えません。
すなわち、遺品整理業を行うにあたって、相続人を見つけ出すことが仕事の前提として重要となります

相続人の探し方

それでは、どのようにして相続人全員を探すのでしょうか。
相続人を探すときは、相続人が誰なのかを確定しなければいけません。
このために、被相続人の戸籍を取得することとなります。
これに関しては、被相続人の出生から死亡までの全戸籍を取得しなければいけません。
また、戸籍謄本を取得するようにしてください戸籍抄本だと、戸籍に記載された一部の方の情報しか記載されていないので、相続人を確定することができません。
このように、被相続人の死亡から出生までの戸籍を遡って相続人を確定することになりますが、これのみでは相続人を確定できません。
なぜなら、戸籍上は相続人に該当しても、次の2つに該当する場合は、その人物は相続人にならないからです。
相続欠格に該当する者・相続放棄を行った者の２つです。
そのため、戸籍上相続人に該当する人物が、前述の2点に該当しないか確かめなければいけません。
相続欠格に該当する者については、法定の欠格事由が、殺人や相続に関する文書偽造・詐欺等重大な犯罪についてのものですので、他の相続人等に聞き込みを行うことで明らかになる場合が多いでしょう。
相続放棄を行った者については、放棄した本人に聞き込みを行う以外に、家庭裁判所に確認する方法があります。
他の相続人や相続債権者等の利害関係人であれば、被相続人が死亡した場所を管轄する家庭裁判所に照会をかければ、戸籍上相続人に該当する人物が、相続放棄をしたか否かを確認できます。
前述の手続を経て、相続人が確定した場合、次に各相続人の住所を調べる必要があります。
そのための方法として、戸籍の附票というものを取得しなければいけません。
こちらには、相続人の現住所が記載されています。
このように、相続人の確定から住所の調査という流れを経て、各相続人に対し文書等を送付し意向を確認するという方法が、遺品整理を行う前に必要です。
相続人の調査・確定に関する手続をきちんとしない状態で、相続人の一部と安易に契約を締結してしまい、遺品整理を行うと、後の相続トラブルに巻き込まれてしまう危険性が大きくなるので、遺品整理業を業者は、依頼者と契約を締結する前に、次の2点についてきちんと確認を取らなければいけません。
遺産分割手続が終了しているか（遺産分割協議書等を見せてもらい確認）・遺産分割手続が終了していない場合は、相続人の所在が確定しており、全員の意思が一致しているかなどです。
最終的には各自の判断になりますが、後のトラブルを防ぐべく遺産分割協議が終了していることを遺品整理業の請負条件として設けるという考え方もあるでしょう。

特殊清掃・遺品整理業者にかかる費用を安くするコツを紹介します。

作業項目を細かくチェック

業者によっては遺品整理作業一式との包括的な記載だけのところもあります。
より具体的な作業内容を記載してもらって、不要な作業項目を削れば費用を軽減できます。
ただし必要な項目まで削っては本末転倒になるので、業者からよく説明を受けるようにしましょう。

遺品を買い取りに出す

貴金属、着物、骨董品、家具など遺品の中には買取可能なものもあります。
買取りに応じてくれる業者の場合は、基本的に遺品の査定額を遺品整理料金から差し引いてくれるので費用軽減に繋がります。
また、買取可能な物品はごみとならないので、ゴミ処理費用の節約にもつながります。
しかし、買取に関しては遺品整理業者に買い取ってもらうことが最も良い方法とは限りません。
買取専門業者に持ち込んで査定してもらった方が高い値段が付く場合もあります。
従って、どこで買い取ってもらうのか慎重な判断をしなければいけません。

できる範囲の整理は自力で行う

遺品整理の料金は、物の量によっても大きく左右されます。
従って、回収量が少ないほど費用も安くなります。
そこであらかじめ、できる範囲の片付けや処分をしておけば費用の節約になります。
ただし無理は禁物なので、体力的・時間的に難しそうな場合はそのままにして業者に任せましょう。

相見積もりをとる

3社を目安に複数業者から訪問見積りをとることも大切です。
また見積書の内容について業者から詳しく説明を受け、納得いくまで質問しましょう。
買取品がある場合も事前に買取専門店や遺品整理業者に見積もりを依頼しておくと買取額も比較できるのでスムーズです。
買取専門店の価格よりも高い買取額であれば遺品整理業者に買い取ってもらい、安ければ後日買取専門店に持ち込むと、費用も安くすみますし効率的です。

ここでは、故人の生前住んでいた部屋の特殊清掃作業を誰が行わなければいけないのかについて、法律的な考えから優先順位を紹介してきました。
基本は故人の財産を相続する相続人になりますが、そのほかにもいろいろな方が特殊清掃を担う義務を持つことになることを詳しく紹介してきました。
今から相続人になりそうだという方は、特にここの情報を理解していざというときのために備えてください。