賃貸住宅の孤独死と特殊清掃について！誰が一番大変なの？...

孤独死などで残された部屋の清掃はどうなるのでしょうか？持ち家の場合は持ち主がするしか方法はありませんが、賃貸住宅の場合は、借主死亡で清掃作業はどうなるのかわからない人は多いことでしょう。
ここで、賃貸住宅の特殊清掃作業や特殊清掃料金の支払いは誰がするのかについて、詳しく紹介します。

賃貸のとき、誰が特殊清掃を行わないといけないかは、基本的には退去と同じで優先順位があります。
優先順位別にみてみましょう

賃貸契約のときの連帯保証人

多くの賃貸契約のときに、連帯保証人がいます。
特殊清掃はその名前を連ねた、連帯保証人が責務を負う義務があります。

法定相続人

連帯保証人がいなかったり、連絡が取れないなどの理由や資力がないなどの場合、法定相続人がその特殊清掃の責務を負います。
しかし、法定相続人には、相続放棄という手段もあるので責務を負わないケースもあります。

所有者

連帯保証人・法廷相続人ともいない場合、連絡が取れない、資力がない、相続放棄などの場合は、物件の所有者の責務になります。

賃貸住宅で孤独死が起きると、いろいろな問題がでてきます。
一つずつ見ていきましょう。

孤独死は急増の恐れがある？

高齢者が1人暮らしをしているときは、孤独死に結びつきやすくなります。
高齢化社会はさらに加速していくことが予想されており、それに伴い孤独死の件数も増加することでしょう。

賃貸での孤独死が抱える問題とは？

コミュニティーの過疎化
賃貸物件では、住民同士のコミュニティーが薄まる傾向があります。
隣に誰が住んでいるのか分からない・ほかの住民とはあいさつをする機会もない、というケースも最近増えてきています。

高齢者の入居拒否
賃貸物件で孤独死が発生すると、貸し主にとっては面倒なことが増えます。
清掃や連帯保証人への連絡などです。
また、孤独死が発生した物件では事故物件となり、次の住人に告知義務があり、家賃を下げたりしなければいけません。
それらの面倒事を避けるためにも、最初から高齢者の入居を拒否するという貸し主は増えてきています。

清掃の問題
孤独死が発生したとき、家族や連帯保証人の責任で部屋を清掃しなければいけません。
万が一、保証人などに連絡が取れない、身内が見つからないというケースでは、貸し主が清掃費用を負担しなければいけません。

賃貸の孤独死対策

入居時の対策
賃貸物件に入居するときは、連帯保証人が必要です。
高齢者の連帯保証人は、娘息子など、若い人に依頼したほうがよいでしょう。
連絡が取りやすく身分がしっかりしている人のほうが、トラブルになりにくいからです。

病気などの対策
高齢者が通院しているケースでは、病院名や連絡先を確認しておくと、いざというときに便利です。
本人が倒れた場合などの意思疎通ができないときに、代わりに病院に連絡しなければいけません。

コミュニティーの復活
日頃からあいさつや軽い会話、体調の確認を行うなどして、高齢者を孤立させないことも、重要な孤独死を防ぐ一手です。

賃貸で孤独死が起きたときはどうすべき？

誰が責任を負うのか？
孤独死が起きた場合は、基本的には連帯保証人が責任を請け負わなければいけません。
高齢者への訪問や管理によって、孤独死を防ぐことができた可能性があるためです。

清掃・原状回復について
孤独死が起きた部屋は、次の住人のために、清掃して原状回復しなければいけません。
死後、警察に通報して、警察による現場検証などが解除されて部屋に入れるようになれば、身内・貸し主・清掃業者などが入室できるようになります。

特殊清掃の相談の中で多いのが、賃貸で発生した孤独死現場の清掃作業に関してです。
単身世帯の増加や高齢化の進展に伴って、自殺や孤独死が増えていることが影響しています。
入居者に身寄りがいない場合は、管理会社や大家が依頼者となって業者へ依頼することもありますが、親族の方や保証人を依頼している場合は、遺族から相談・清掃の依頼がされることもあります。
管理会社に早急な対応を求められているが、どこまで原状回復すればいいのかわからない・オーナーから、損害賠償を請求されたらどうしようという悩みなども多いです。

賃貸物件の原状回復義務とは？

原状回復義務とは、不動産の賃貸契約終了時（退去時）に、借り始めた時の状態に戻す義務のことです。
ただ、長年住んでいたことで経年劣化については回復義務はなく、故意・過失や通常の使用を超えるような損耗・毀損に限るとなっています。
孤立死や自殺等で特殊清掃が必要になった場合は、しっかり清掃してから大家に明け渡ああなければいけないと思われます。
そうでなければ、後々、高額な原状回復費用を請求される可能性もあります。
とはいえ、実際は病死・自然死の場合は、死亡することが予想できなかった、つまりわざと死んで部屋を特殊清掃が必要な状態にしたわけではないと判断されるので、原状回復費用を法的に請求される可能性はほとんどありません。
ただし、自殺や他殺の場合は、判断が異なります。
特殊清掃の原状回復については、程度も費用もかかるので、相続人や遺族がいるときは、大家と具体的な判断をしながらどの程度の原状回復を遺族が担うか・費用負担はどうするかを話し合うことになるでしょう。

特殊清掃の原状回復を考える上での重要なポイント

特殊清掃が必要な現場で原状回復を行うポイントは、専門業者に・素早く依頼することです。
特殊清掃が必要なときの原状回復は、一般の人・業者による清掃での対応はできません。
遺体の腐乱状況によっても変わりますが、汚染された家財の除去・異臭や害虫の処理を行うためには、専門知識と高度な技術を必要だからです。
そのため、特殊清掃を専門業者に依頼するというのが、原状回復をスムーズに行うために重要です。
汚染状況によっては、床や畳、壁紙の張替え、トイレなどの什器の交換リフォームが必要なケースも多いです。
リフォームが出来る業者に依頼すると、原状回復の完了までの作業時間が短縮できてその分費用も削減できます。
この特殊清掃の業者選びが、原状回復のトラブルを避けるための一番のポイントです。
知識や技術のない業者を選ぶと料金は高額・すぐに取り掛かってくれない・異臭が残っている・近所からクレームが発生したというトラブルに発展する恐れもあります。
そうなると、再度の特殊清掃や消臭作業が必要になったりするので、気をつけましょう。
そうならないようにするためにも、技術の伴った信頼のおける特殊清掃業者を選ぶことが、部屋のスムーズな明け渡しのためには必要です。

原状回復とは、借りる前の状態に戻すという意味です。
特に孤独死現場などでは、他の人がその部屋に問題なく住める状態のことを指します。
賃貸物件では、早急な原状回復を行わなければ、その間の賃料もなくなるため、大家にとっては損失がどんどん大きくなります。
業者に特殊清掃を依頼するのは、大家・管理会社側であることもあれば、大家から紹介を受けた遺族・相続人側のときもあります。
ただし、どちらが原状回復の責任を追うのか、費用を負担するのか、というのはケースバイケースなので、こちらでは判断できません。
どちらにしても、業者が原状回復を行います。
業者は、さまざまな賃貸物件の特殊清掃を行ってきていますが、原状回復で目指す最終地点としては次の3つがあると考えています。
汚れやシミなどがない・消臭がしっかり行われている・残置物が撤去されていることです。

汚れやシミなどがない

まずは、見た目の原状回復を行います。
遺体の発見が遅れるほど、腐敗が進み、汚染もすすみます。
吐瀉物や血痕が染み付いていることもあり、これは一般的な掃除では取り除けません。
シミ抜き剤などを併用することもありますが、消臭や除菌の意味合いから考えても、染み付いた場所は解体して廃棄することもよくあります。
見た目をキレイにするのは、原状回復の最初の一歩です。

消臭がしっかり行われている

特殊清掃の肝となるのが、異臭への対応ではないでしょうか。
人が亡くなった部屋は、独特の死臭が十充満しています。
きちんと特殊清掃業者が消臭対応を行わなければ、その後も普通に暮らすこと自体が難しい状況です。
半端な消臭作業をしたり、芳香剤でごまかしたりすると、梅雨の時期や暑い時期に異臭が戻ってきて、クレームの原因になります。
そもそも、不快感が強いので、次の借り手もみつかりません。
業者には、見た目の清掃をしっかり行った後、「オゾン脱臭機」を用いてしっかり消臭除菌を行うところもあります。
オゾンによる消臭を行えば、ほとんど問題ないほど臭いは消えます。

残置物が撤去されている

次の入居者を迎えるためには、残置物の片付けをしなければいけません。
遺族がいる場合は遺品として引き取るケースもあるのですが、状況次第では残置物にも異臭が染み込んでいるので、すべて破棄してほしいという要望もよくあります。
故人に身寄りのない場合などは、すべての物を廃棄前提で依頼されることもあります。
当社は特殊清掃や消臭のみだけではなく、遺品整理や空き家整理の技術も持っている業者もあります。
そういう業者はしっかり分別・選定しながら、しっかり回収してもらえます。

ここまで、賃貸住宅で起きた孤独死などの跡の特殊清掃作業や原状回復などを誰が行って、その費用は誰が支払うのかについて、詳しく紹介してきました。
賃貸住宅の場合、部屋の持ち主である大家、借主である故人、その家族など様々な人がかかわっています。
その中でだれが責任をもって特殊清掃作業を行い、費用を負担するのかを順を追って説明してきましたので、理解できたのではないでしょうか。